Por Francisco Nutti
Producción Periodística Florencia Golender

Ante las reiteradas quejas de los usuarios en las redes sociales por las desmesuradas exigencias para alquilar un departamento, Crónica dialogó con inquilinos y expertos en el mercado inmobiliario, con el objetivo de conocer cuáles son efectivamente los requisitos para cerrar un contrato y acceder a una vivienda en Capital Federal y en provincia de Buenos Aires.

La mayoría de los que hacen manifiesta en las redes su desesperación para rentar una vivienda ante la impunidad de una parte irresponsable del sector inmobiliario, detallan modalidades y exigencias ilegales para concretar una operación y puntualizan en los abusos frente a la situación de poder de los propietarios . Hay casos que aseguran que llegaron a pedirles $100.000 para firmar contrato por un departamento dos ambientes "de 41 m2 y medio pelo" en Vicente López.

"Estamos muy lejos de tener legislaciones que protejan a los inquilinos. Por ahora, nos conformamos con que se vote la ley de alquileres en el Senado. Allí planteamos que la actualización de los precios sea anual, no semestral. Que el porcentaje sea fijado por el gobierno, de acuerdo a lo que suben los salarios, y no por el mercado. Que se tenga que pagar un mes de depósito por los tres años de contrato y no más. Y que el anticipo se devuelva actualizado", explicó Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados (CABA) y presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.

"Creo que el Estado no puede seguir mirando para otro lado, tiene que tener algún tipo de intervención. Hoy la gente no puede pagar el alquiler, terminan los contratos antes de tiempo, esto no da para más", agregó sobre la situación de recesión económica que se suma a la falta de protección y regulación por parte del Estado hacia los inquilinos.

Según Muñoz, las condiciones nacionales deben ser: “Un mes de adelanto, un mes de depósito por cada año de contrato de alquiler, o sea dos meses de depósito y los contratos tienen que ser siempre por un plazo mínimo de dos años”, Sin embargo, existen muchas diferencias entre los requisitos para alquilar en Capital Federal y en provincia de Buenos Aires, donde “el panorama está realmente complicado”.

Letra chica

“Allí los honorarios de las inmobiliarias deben ser entre el 1 y el 2 por ciento, cada parte. O sea propietario e inquilino. Esto equivale a medio mes de alquiler, cada uno. Pero en el artículo de la ley 14.085 de la provincia de Buenos Aires, modificaron con un lobby que hicieron todas las inmobiliarias para que al final del mismo diga unas palabritas mágicas que son: ´pudiendo una de las partes asumir el total´. Ahí está la trampa porque pusieron eso para cobrarles 4% a los inquilinos”, remarcó y destacó: “Quien tiene que hacer cumplir esto son los colegios de corredores inmobiliarios, que muchas veces son los mismos que te quieren cobrar más”.

“Hay un nivel de impunidad absoluto. En provincia siguen cobrando el sellado para alquiler de vivienda y eso es ilegal. También las certificaciones de firmas y pedidos de informe. Las dos cosas son requisitos de las inmobiliarias, por lo tanto lo deberían pagar los propietarios, sin embargo se los hacen pagar a los inquilinos”, detalló el experto.

En CABA, en tanto, hay que abonar dos meses de depósito, un mes de adelanto y nada más. “Antes les hacían pagar a los inquilinos los pedidos de informe y las certificaciones de firma, como suele pasar frecuentemente en provincia, pero hay muchos que incumplen la ley, sin importarles nada”, especificó Muñoz.

Sólo en el mes de enero, los precios de los alquileres en la Capital Federal aumentaron un promedio de 2,8% respecto de diciembre. De acuerdo con un estudio de Zonaprop, durante el primer mes del año la renta de los departamentos de dos ambientes se ubican en $18.290 por mes, mientras que las propiedades de tres ambientes tienen un precio medio de $25.605 por mes.

“Desde 2018 los precios de los alquileres de las unidades de dos ambientes crecen por debajo de la inflación. Ese año, los precios de los departamentos en alquiler registraron una suba del 36%, cifra que se encontraba 10 puntos por debajo de la inflación total”, puntualiza el informe que destaca que en pleno parate de la actividad los alquileres siguieron el ritmo de los salarios que perdieron poder adquisitivo notablemente. Entre las prioridades a la hora de exigir una nueva ley se destacan: tres años de contrato mínimo suma algo más de estabilidad, y menos gastos de contrato o de mudanza.

Para el caso de pautarse aumentos, tienen que ser anuales. Registrar los contratos para iniciar definitivamente el “blanqueo” y la facturación de un negocio que, en la ciudad de Buenos Aires, representa más de 60.000 millones de pesos anuales. Un solo mes de depósito en garantía y la obligación de devolverlo actualizado al finalizar el contrato. Pagar solamente las expensas que deriven de gastos habituales y no las extraordinarias. La nueva ley de alquileres, que obtuvo media sanción en la Cámara de Diputados el año pasado, sigue demorada en el Congreso y ahora deberá ser tratada por la renovada Cámara de Senadores tras la asunción de Alberto Fernández.

En la actualidad, es evidente que en la Argentina la regulación tiene un notable atraso: alquileres cortos, sin derecho a prórroga, con indexación del precio pero congelamiento del depósito, falta de registro de contratos por parte del Estado e informalidad absoluta en la relación, a pesar de la existencia de una ley incumplible, que permite deducir alquileres de ganancias. Se suma entre las problemáticas propias del mercado que el contexto económico agrava la situación. Desde las entidades defensoras de inquilinos denunciaron en los últimos años un incremento de la imposibilidad de hacer frente al pago del alquiler.

En ese panorama, surgen las consultas por los intereses que se cobran en caso de atraso, en muchos casos son diarios y calculados sobre un 5 o un 10 por ciento del monto del alquiler por cada día de mora.

Catarata de denuncias en las redes sociales por abusos del mercado

Las denuncias a las inmobiliarias y a los propietarios son cada vez más frecuentes en la red social del pajarito. Hace unos días, una usuaria contó que le pidieron $95.000 para entrar a un 2 ambientes “De 41 m2 y medio pelo”, en Vicente López, y su indignación llevó a otros usuarios a citar el tuit y a contar sus experiencias. “Qué frustrante es conseguir un lugar donde vivir. Descartado hacerlo en Capital por los precios y garantías, me decidí mirar en provincia, donde encontré cuatro lugares lindos que se ajustaban a mi presupuesto. En todos necesité al menos 52.000 pesos para entrar. Es en serio inviable”, manifestó uno de los usuarios.

Por su parte, lo que lo ocurrió a Valentina, una joven de 19 años proveniente del interior de la provincia de Buenos Aires y que en marzo de este año empieza a cursar una carrera universitaria en CABA, no es ajeno a la serie de ilegalidades que el sector inmobiliario viene cometiendo desde hace tiempo: “Nos interesamos en un dos ambientes muy lindo, acordé una visita y fui a conocerlo. Cuando ya estaba todo listo, me pidieron dos garantías del interior o una de Capital. Toda mi familia lo sintió como un gesto de discriminación”, explicó.

Según Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, eso es ilegal. “Para alquilar una vivienda lo único que se tiene que tener son dos meses de deposito. ¿El mercado qué hizo?, Amplía los requisitos. Si no tenés garantía te hace sacar un seguro de caución y ellos cobran el 10%. La financiera te pide dos meses de alquiler. Pero nada de todo esto es una condición. Es el mercado imponiendo requisitos que hacen cada vez más difícil alquilar una vivienda”, aclaró el especialista. Asimismo, apuntó: “Piden recibos que tripliquen el valor del alquiler. Si sos monotributista o trabajás en negro es muy difícil alquilar en Capital, una ciudad muy elitista para aceptar un inquilino. Sin embargo, el 40% de la ciudad de buenos aires son inquilinos. Es el único distrito donde no está regulada la compra venta”, repasó.

Por último dejó un dato destinado a aquellos que van a alquilar por primera vez: “Tienen que saber que la actualización semestral es ilegal. Está prohibido que cambie el valor de los alquileres durante el contrato”.

Precio antes que confort

Los precios de los alquileres no dan tregua y “por lo que vemos la gente busca precio en su mayoría antes que confort”, aseguró a este medio, Diego De Nichilo, titular de De Nichilo Propiedades. De acuerdo a los portales en San Telmo, el alquiler de un departamento dos ambientes, con salida a pulmón, oscilaría entre $13.000 y $15.000.

En tanto que el mismo bajo las mismas condiciones, costaría en Balvanera entre $11.000 y $13.000 y finalmente en el barrio porteño de Palermo costaría entre $16.000 y $25.000 aproximadamente, todo dependiendo además del estado, valor de expensas del edificio y otros compromisos que toma el inquilino. En los últimos tiempos, “el número de consultas de alquileres se incrementó con la desaparición de una herramienta, a nuestro criterio, como los creditos UVA, que no funcionó en sí, no por el método sino por el contexto, es decir un alto índice de inflación”. “En La Boca, Barracas y San Telmo lo que más se suele alquilar son monoambientes y tres ambientes. Los valores oscilan desde los 12.000 hasta 24.000 pesos”, explicó.

Y describió las exigencias que se manejan en el mercado para firmar un contrato: “Los requisitos que pedimos son un mes de depósito, un mes de adelanto, recibos de sueldo (últimos 3) para demostración de los ingresos o en su defecto si trabaja por su cuenta, sea monotributo o autónomo, certifcación de ingresos emitida por contador público y garantía en Capital Federal”. “También se puede solicitar dos meses de depósito, requisito que está dentro de la ley, pero en nuestro caso no lo solicitamos ya que creemos que sería un impedimento económico para su ingreso”, concluyó.

Por su parte, según un estudio de ZonaProp los barrios que más aumentaron en 2019 fueron: Constitución, con un 57% interanual, seguido por Once, con un 42% y Recoleta, con un incremento del 40%. Los que menor incremento interanual tuvieron son Monserrat, con un 22% y San Cristóbal, con un 25%.