El precio de los alquileres para los nuevos contratos en la Ciudad de Buenos Aires se incrementó un 98,2% durante 2022, por encima de la inflación anual que acumuló casi un 97% y muy superior al ajuste de los contratos ya vigentes. Por si fuera poco, se registra una escasez en la oferta de viviendas en locación, de las cuáles una gran mayoría exige pago en dólares y/o están disponibles de manera temporal.

Ser inquilino en CABA significa enfrentarse a –por lo menos- dos desafíos: los aumentos delimitados bajo la Ley de Alquileres y el problema de la escasez de oferta, con unidades en su mayoría reservadas para los turistas que pagan en dólares y los contratos temporarios.

En el primer mes del 2023 la suba de los alquileres en Buenos Aires roza el 100% interanual. De este modo, una persona que pagaba $70.000 mensuales por una vivienda ahora deberá abonar cerca de $140.000 hasta enero de 2024, de acuerdo a los ajustes anuales determinados en la Ley de Alquileres.

La normativa vigente, sobre la que aún no hubo modificaciones pese a estar en la agenda de diputados oficialistas y de la oposición, establece que los contratos de alquiler sean ajustados según el índice de actualización que contempla en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la variación de los salarios (Ripte).

Desde la creación de la ley hace dos años y cinco meses el aumento de precios es de un 220% de acuerdo al Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central. En el último trimestre del 2022 la suma acumulada fue del 17,3%, lo que implica una leve desaceleración en comparación con el tercer trimestre del 2022, período en el que se registraron las mayores subas con un 22,7%, según un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop.

Del mismo informe se desprende que en el mes de diciembre el aumento fue del 5,5%. En enero el valor de alquiler en promedio de un monoambiente en CABA es de $77.899 por mes, un departamento de dos ambientes cuesta $92.941 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $125.664 por mes.

Pero los barrios de Puerto Madero, Palermo y Nuñez tienen valores aún más altos. De acuerdo al portal inmobiliario, Puerto Madero se posicionó una vez más como el más caro con un precio medio de $180.448 por mes. Palermo y Nuñez se ubican en el segundo y tercer puesto del ranking, con $111.656 y $106.790 mensuales, respectivamente.

Escasez de ofertas en CABA

Hasta fin de 2019 había unas 20.000 viviendas en alquiler por mes en los buscadores de propiedades. Ahora, se estima que esa cifra es de 5.700 unidades, de las cuales sólo cerca de 2.000 están disponibles con un alquiler tradicional y el resto están en dólares o se publican de forma temporal.

Asimismo, se estima que desde la promulgación de la Ley de alquileres, la oferta descendió un 30% y que una gran parte de esas viviendas fueron al sector de compraventa de inmuebles, pese al duro momento que atraviesan las ventas inmobiliarias.

En Buenos Aires se calculan que de 156.000 departamentos en venta actualmente, unos 40.000 son de propietarios que antes los destinaban al mercado de alquileres y ahora los pusieron en venta o recurrieron a contratos informales.