Ley de Alquileres: sin control, los contratos son m谩s cortos y los precios siguen en alza
A un mes de la derogaci贸n de esa legislaci贸n, una agrupaci贸n de inquilinos聽relev贸 c贸mo cambiaron las condiciones de los contratos y las exigencias a la hora de acceder a una vivienda en alquiler. Los detalles, en la nota.
Los alquileres se pactaron en el 煤ltimo mes de com煤n acuerdo entre propietarios e inquilinos tras la derogaci贸n de la Ley de Alquileres, y en este per铆odo observaron聽una mayor tendencia a realizar contratos de corto plazo con incrementos atados a la inflaci贸n, mientras que los precios de publicaci贸n siguen en alza.
La entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU)聽70/2023 el pasado 29 de diciembre dej贸 sin efecto la Ley de Alquileres que regulaba los contratos de locaci贸n y que son mantenidos 煤nicamente para los contratos que fueron firmados聽con anterioridad.
Inquilinos Agrupados present贸 el mismo 29 de diciembre un pedido de nulidad en el fuero Contencioso Administrativo, que luego el juez Enrique Lavi茅 Pico envi贸 a la justicia Civil, a煤n sin resoluci贸n.
Desde julio 2020, el mercado funcionaba bajo las condiciones de la Ley de Alquileres y desde entonces registraron una ca铆da importante de propiedades en oferta y suba de precios, que de acuerdo con inmobiliarias y propietarios eran efecto de la regulaci贸n.
Transcurrido un mes de la derogaci贸n, Inquilinos Agrupados relev贸 c贸mo cambiaron las condiciones de los contratos y las exigencias a la hora de acceder a una vivienda en alquiler.
Seg煤n la Encuesta Nacional Inquilina realizada en enero, en todo el pa铆s, los contratos de alquiler pactados durante el 煤ltimo mes son en su mayor铆a de corta extensi贸n, con plazos de entre uno y dos a帽os, en su mayor铆a con ajustes trimestrales o en el mejor de los casos cada seis meses. La amplia mayor铆a (el 92,9%) de los inquilinos encuestados consider贸 que 2024 ser谩 peor que el a帽o pasado.
En lo que respecta a los plazos, el 87,3% de los contratos que se firmaron tras la entrada en vigencia del DNU tienen una actualizaci贸n por per铆odos menores a seis meses, de los cuales el 25% es cada tres meses.
Antes del DNU, el 69% de los contratos contemplaba actualizaci贸n anual, el 20% cada seis meses y s贸lo el 4% actualizaba cada tres meses.
Este 煤ltimo esquema se invirti贸 en el 煤ltimo mes: el 45,6% de los nuevos contratos establecen actualizaci贸n semestral, el 24% cada 3 meses y s贸lo el 7,6% el plazo de anual. A esto se suma que el 51% de los contratos firmados en el 煤ltimo mes tienen menos de un a帽o de duraci贸n.
En relaci贸n con los sentimientos generados por la cuesti贸n de la vivienda, predomina la angustia (78%), la ansiedad (75%) y el sentimiento de desesperanza (68%) entre los inquilinos que respondieron el cuestionario.
Inquilinos Agrupados indic贸 que "los alquileres, en su enorme mayor铆a, se est谩n elaborando con actualizaciones trimestrales por inflaci贸n. Si alguien firm贸 en enero, en abril tendr谩 un aumento aproximado de 60%".
"Dicho m谩s claro, si alguien paga $300.000 en enero, en abril pagar谩 $480.000", lo que generar谩 una "crisis social", agreg贸.
De acuerdo con relevamientos realizados por las plataformas de clasificados de inmuebles Mercado Libre y Zonaprop en el 煤ltimo mes hubo un incremento en la cantidad de las propiedades ofrecidas en alquiler.
Zonaprop se帽al贸 que la oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires aument贸 significativamente durante enero, al registrar un incremento del 62% en comparaci贸n con diciembre pasado.
"Desde fines de la pandemia, la oferta de alquiler en la ciudad disminuy贸 sistem谩ticamente y alcanz贸 un m铆nimo hist贸rico en febrero de 2023. En enero de 2024, la oferta de departamentos en alquiler creci贸 un 62% con respecto a diciembre de 2023", se帽al贸 Zonaprop en un comunicado.
Mercado Libre se帽al贸 que "durante enero del 2024, la oferta de inmuebles aument贸 considerablemente en las 谩reas de GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste. Los aumentos fueron del 55.4%, 61.6% y 50.6%, respectivamente, comparado con el mes anterior".
No bajan los precios
Pese a la mayor oferta, Zonaprop indic贸 que los precios de los alquileres aumentaron 21% en enero respecto de diciembre pasado. En la actualidad, el precio mensual promedio para alquilar un monoambiente de 40 metros cuadrados (m2) es de $327.295 y en el caso de dos ambientes y 50 m2 se ubica en $405.218. Mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los $558.710 por mes.
En relaci贸n con los barrios m谩s costosos para alquilar, Palermo encabeza la lista con un valor mensual promedio de $508.160; seguido por Belgrano con $497.300 mensuales; y Chacarita con $492.018.
El barrio m谩s accesible con un precio mensual de $301.392, por otro lado, es Liniers, seguido por Mataderos con $310.634; y Monte Castro con $314.811 mensuales.