En las propiedades horizontales crece la morosidad en el pago de las expensas, alcanzando niveles alarmantes que se deben al ritmo desenfrenado de aumento de su valor, el cual ya superó con creces el 100% anual. Sus consecuencias son variables y complejas, pudiendo llevar a extremos como el embargo de la vivienda. Por lo tanto, los dueños han decidido tomar medidas drásticas vinculadas al ahorro de otros gastos, o prescindir de ciertos servicios del edificio, que se cristalizan en el desempleo de terceros, lo que desencadena una disputa innecesaria entre trabajadores.

"Las expensas volvieron a subir por encima de la inflación", dejó en claro, en diálogo con Crónica, el abogado Juan Martín Luciani Otaño, especialista en propiedades horizontales, en referencia al aumento del 6,9% en septiembre del monto que abonan los consorcios por diferentes servicios que ofrece el edificio, según un informe de la consultora Octopus Proptech. Esta cifra representó casi el doble del 3,5% del índice inflacionario del mismo mes, revelado el último jueves por el Indec, y que en el año escaló a un 133% de incremento.

Una disparidad que Luciani Otaño consideró como el causal de una tendencia en ascenso: la falta de pago en este ítem de inquilinos y propietarios, que oscila entre el 35 y 40% de los casos. En ciertos complejos de propiedades horizontales los valores de las expensas ya superaron la línea de los 100.000 pesos. Es el caso de Mía, que reside en el barrio porteño de Monserrat, y abona 110.000 o 115.000 pesos por "truchadas". "Cobran cuotas de arreglos que no hacen, y el edificio se viene abajo, no lo pintan y los pasillos están sucios", señaló.

Por su parte, José, que vive en un departamento de dos ambientes del barrio de Flores, dentro de un bloque "full amenities", abona $75.000 "sin encargado, pero con tótem de seguridad, y servicio de limpieza de lunes a sábados, más señora de mantenimiento de jardinería cada tanto".

En base a estas experiencias, Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, destacó que "las expensas varían según los servicios. Por ejemplo, un monoambiente en un edificio en Caballito, con amenities, sea pileta, gimnasio, etc., puede pagar de 150.000 a 200.000 pesos, mientras que un departamento tres ambientes, en un edificio que no tiene esos servicios paga 50.000 pesos".

En este contexto de cifras en ascenso, Luciani Otaño remarcó que "la escalada de precios de los servicios y los ajustes salariales convirtieron el pago de expensas en un desafío insostenible para muchos propietarios. El incumplimiento de esta obligación puede desencadenar consecuencias legales graves, como juicios ejecutivos, embargos y, en casos extremos, la pérdida de la propiedad".

El especialista en propiedades horizontales precisó, en ese sentido, que "los dueños morosos pueden ser demandados a través de un proceso judicial relativamente rápido, conocido como juicio ejecutivo". Este proceso, que como mucho dura dos años, permite que el consorcio reclame las deudas de forma expeditiva, lo que puede derivar en una sanción económica por parte de la Justicia".

No obstante, el abogado aclaró que "el remate siempre es la última instancia, todos quieren cobrar y ningún juez va a rematar una propiedad si en medio del proceso aparece una posibilidad de acuerdo". En la mayoría de los casos, el acuerdo entre las partes establece un plan de pago, en afán de resolver la deuda, y evitar a su vez que la administración afronte dificultades para asumir los costos de mantenimiento, reparaciones y servicios esenciales, afectando así la calidad de vida de los habitantes del edificio.

En relación a ello, Luciani Otaño reconoció que "otra alternativa es la posibilidad de realizar pagos parciales voluntarios. Esto le permite al consorcio, al menos, recibir una parte de la deuda y, al mismo tiempo, demuestra la voluntad de pago del propietario sin incumplir completamente su compromiso. Esta estrategia puede ser beneficiosa para ambas partes, evitando que la deuda crezca descontroladamente".

Tiempo de recortes

Sin embargo, los consorcistas comienzan a analizar e implementar ciertas alternativas, algunas de ellas contundentes y severas. En principio se intenta "concientizar", sobre a todo a los inquilinos, de arrendar una propiedad que esté dentro de sus alcances económicos. Al respecto, Carlos Trayán, presidente de la Cámara de Administradores de Tucumán, aseguró que "esto es una comunidad consorcial y si uno no paga, perjudica al resto. Por eso, cada cual tiene que saber lo que puede gastar para elegir dónde vivir. Hay una realidad que hay que asumir, y es esencial tener sentido de ubicación, y de coherencia".

Pero también el recorte de gastos asoma como una opción a emplear cada vez más, y principalmente dicho ajuste se aplica contra los encargados. En esa línea, Luciani Otaño sostuvo que "el sueldo de los porteros y sus cargas sociales representan un 60% del total de las expensas. Por esta razón, muchos edificios se están replanteando prescindir del encargado y ahorrarse el 60% de las expensas. Prefieren contratar una empresa de limpieza por días y horas".

Se trata de una determinación irreversible que el abogado justifica, al manifestar que "los propietarios e inquilinos no son multimillonarios como los quieren hacer parecer. En muchos casos son empleados que llegan con lo justo a fin de mes, monotributistas, emprendedores, estudiantes, discapacitados, jubilados. Es decir, trabajadores que les pagan a trabajadores".

Una serie de factores, variables y aristas que reflejan el estado de situación en los edificios, producto de sus expensas, que escalan a valores espeluznantes, dañando la economía, ya deteriorada, de sus vecinos. Los cuales no saben más qué hacer para garantizarse seguir viviendo bajo techo, ubicando a los jubilados en una posición límite, que los impulsa a dejar de comer, con el fin de abonar los servicios que ofrece el complejo de departamentos en el que residen.