El precio de los departamentos usados en venta en la Ciudad de Buenos Aires creció el 6,7% en el último año, según Zonaprop (se posicionó en u$s2.440 promedio), mientras el costo para edificar subió el 122% desde octubre de 2023 y es tres veces mayor que en 2020. En paralelo, el tipo de cambio oficial escaló el 13,6% en julio y superó los $1.380 en el Banco Nación.

Esa dinámica volvió a tensionar al mercado inmobiliario, que venía mostrando signos de recuperación: aumentaron las escrituras, reapareció el crédito -aunque ahora los bancos endurecieron condiciones y elevaron tasas de interés- y mejoraron los valores en dólares en distintas zonas de CABA. 

 

Ahora el reacomodamiento de precios, sumado al salto del dólar y a la suba de tasas bancarias, genera nuevas dudas entre compradores, vendedores, desarrolladores y quienes evalúan acceder a un préstamo UVA. Las decisiones se ralentizaron, el análisis se volvió más cauteloso en los últimos días y hay renegociación entre las partes, tanto en venta como en proyectos en pozo.

En ese contexto, el mercado del usado atraviesa un buen momento: hasta junio, y según el Colegio de Escribanos porteño, en la ciudad se concretaron más de 28.000 operaciones. La recuperación que había mostrado el sector en el primer semestre se mantiene, pero con nuevas reglas de juego. 

 

En junio, la ciudad registró 5.762 escrituras, 36% más que el mismo mes de 2024. Fue el mejor junio en 17 años, con 21% de las operaciones con crédito hipotecario, siete veces más que un año atrás.

Un departamento de tres ambientes cuesta, en promedio, u$s178.155, mientras las casas cotizan en u$s1.815/m2. Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro de la ciudad con u$s6.124 por m2; seguido por Palermo (u$s3.416) y Núñez (u$s3.284). En contraste, Lugano (u$s1.070), Nueva Pompeya (u$s1.437) y Parque Avellaneda (u$s1.564) figuran como las zonas más accesibles.

El precio de construcción, medido en dólares, también subió con fuerza. De acuerdo al informe de Zonaprop, edificar es hoy 3,1 veces más caro que en 2020, año en que ese índice tocó su piso histórico. Hoy nada baja de u$s1.700 por m2 en la ciudad para obras estándar y supera los u$s2.300 en el sector premium.

La suba del dólar, si bien recortó levemente ese costo en julio, mantuvo la tendencia ascendente que limita nuevos desarrollos. En este contexto, la demanda comenzó a mostrar ciertos cambios. Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria, opinó que "la suba del dólar no fue tan brusca como para frenar todo, pero sí reordenó prioridades".

Sostuvo que lo que más retiene hoy es el encarecimiento del crédito: "Las tasas subieron y eso enfría el cierre de operaciones. Hay interés, pero menos concreciones".

Desde el lado de los compradores, el efecto es directo. Federico González Rouco, economista experto en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, explicó que "con un dólar que subió 10% o 15% en poco más de un mes, se necesita ese mismo porcentaje extra de ingresos para acceder al mismo préstamo en dólares. Es un impacto claro".

También señaló que la suba cambiaria redujo en torno a entre el 5% y el 7% el costo de construcción en dólares, pero aclaró que el resto de los componentes se mantiene.