Por Florencia Golender
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Con pocos préstamos de tasa fija en pesos que, además, suele ser muy alta (ronda el 17% anual) y con requisitos de ingresos por encima de cinco salarios mínimos, los créditos ajustados por Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs) se lanzaron al mercado con un resultado exitoso. Atractivos por su accesibilidad para un sector de la población que hace décadas espera la oportunidad de tener la casa propia, se convirtieron en un boom instantáneo. Apostar o no a esta propuesta es una cuestión de fe, basada en la convicción de que la inflación se mantendrá pareja o por debajo de los salarios durante los próximos 20 o 30 años.

En lo que lleva de gestión, el gobierno nacional construyó dos escenarios diferentes. En 2016, el ambiente no fue amigable para los tomadores de préstamo en UVAs ya que el índice de precios del Indec superó ampliamente las paritarias salariales (entre 8 y 10%). En el año en curso, el panorama mejoró y las dos variables se movieron paralelamente. Claro está, signado por la doble cita electoral, el 2017 puso en pausa a varios ajustes tarifarios que hubieran repercutido sobre la inflación.

Es que, en estos hipotecarios, las cuotas se van ajustando mes a mes según la inflación, ya que el crédito se indexa por UVAs, que se actualizan por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), un indicador que refleja la evolución de los precios. 

La clave para poder afrontar el endeudamiento es entonces que los salarios superen o al menos acompañen las mediciones de la inflación.

De no ocurrir esta armonía, las cuotas de los préstamos ajustados por UVA pueden volverse demasiado onerosas para las familias. La única solución que ofrecen hasta ahora los bancos, si la cuota se “dispara”, es decir, supera el 25% del salario, es extender el plazo de pago. Es decir, el riesgo lo absorbe enteramente el cliente, no los bancos.

En este marco, las entidades financieras aportaron una novedad: los plazos fijos en UVA. Desde este año, se puede ahorrar en la unidad por la que se ajustan los créditos en cuestión. A diferencia de un plazo fijo tradicional que rinde el 18% anual, los plazos fijos UVA pagan la inflación, de modo que este año otorgarían un 25% anual. 

Segunda etapa

Unas semanas antes de la cita electoral del 22 de octubre para definir el Congreso, el gobierno lanzaría una nueva etapa del Procrear que actualmente ofrece cuatro líneas de crédito: “Compra y Construcción”, “Desarrollos Urbanísticos”, “Lotes con servicio” y “Mejor hogar”.

Su principal atractivo es el subsidio del Estado nacional para la línea para la primera vivienda. Se otorga de forma directa a la familia y es no reembolsable. Son de 400.000 pesos para familias con hijos y viviendas de menos de 1.200.000 de pesos; de $300.000 para familias sin hijos y con viviendas de menos de $1.200.000; de $300.000 para familias con hijos y viviendas de entre $1.200.000 y $2.000.000; de $200.000 para familias sin hijos y viviendas de entre 1.200.000 y 2.000.000 de pesos.

De toda la oferta del mercado, el plan de viviendas del gobierno es el que mejor condiciones ofrece. Hay que tener en cuenta que la selección no es más por sorteo, ahora se consideran los ingresos familiares, la condición del grupo familiar y la vivienda donde habitan los inscriptos. 

Una de las novedades a destacar sería la nueva línea “Segunda Vivienda”, por lo que el Procrear se elevaría por encima del sueño de la casa propia al sueño de las dos casas propias. Un mundo, bastante más exclusivo que aquel para el cual fue originado el programa.

Además, se modificará el monto máximo del valor del inmueble. Hoy es de $1.750.000, aproximadamente 100.000 dólares. El problema es que el precio del metro cuadrado se encareció un 8,5 por ciento en un año, producto del interés que despertaron los créditos. 

Aporte inmobiliario

Un reciente informe sobre el precio promedio de oferta del metro cuadrado de los departamentos nuevos en la ciudad de Buenos Aires cotizó en junio a 2.822 dólares, lo que significó un aumento del 8,2% contra igual período de 2016. 

En tanto, el sondeo reflejó en el segmento de departamentos usados un precio promedio en junio de 2.501 dólares el metro cuadrado, registrando una baja de 13,5% en la comparación interanual.
El dato surge de un relevamiento realizado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), llevado a cabo en diversos barrios porteños.

Según el documento del Instituto de Economía de la UADE “el mercado inmobiliario mantiene su ritmo alcista en junio de 2017 traccionado básicamente por el auge de los créditos hipotecarios”.
 
¿Qué es UVA?
El crédito no se toma ni en pesos ni en dólares, se toma en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) . La UVA se convierte a pesos y se ajusta por el índice de inflación Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Todos los meses el deudor paga un porcentaje de UVA convertido a pesos y se achica la cantidad de unidades que debe.

Plan Procrear
Hoy la mejor opción del mercado son los Procrear, que permiten la compra de un inmueble a familias con ingresos entre $19.000 y $38.000 y combina un subsidio no reembolsable de hasta $400.000, un crédito hipotecario en UVA y el ahorro familiar, que debe ser de al menos 10% del valor del inmueble.

Nueva etapa
Para fin de este mes, el gobierno oficializaría un relanzamiento de los créditos Procrear. Se estima que la nueva etapa podría incluir otras líneas como “Segunda vivienda” y, a su vez, algunos cambios como ampliar el monto del valor del inmueble (hoy es de $1.750.000). Esto se debe a que el aumento de los préstamos empujó casi 10% los precios en dólares de los departamentos.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL CRÉDITO EN UVA

- El valor de cada cuota y del capital se actualiza con la inflación.

- Las tasas varían entre 3,5% y 8%.

- La mejor relación de plazo, taza y monto se encuentra en los bancos públicos.

- Se financia hasta un 75% del valor de la vivienda.

- Hay que disponer entre el 25 y el 30% del valor de la propiedad como un ahorro previo.

- Plazo de pago: entre 15 y 30 años.

- El monto máximo que otorgan los bancos es de $3.100.000. La cuota mensual del crédito no puede superar 25% del salario.

- Una familia que cuenta con ingresos por $20.000 puede pagar como máximo una cuota de $5.000 (el 25% de sus ingresos).

- Si la inflación supera en más de 10 puntos el salario, incluyen una cláusula que obliga al banco (si el cliente lo solicita) a extender el plazo para volver a financiar hasta el 25% del monto del préstamo.