El mercado de alquileres porteño vive una paradoja: hay más oferta que antes, pero cada vez más inquilinos tienen dificultades para sostenerse. El problema dejó de ser encontrar una vivienda y pasó a ser poder mantenerse en ella.

Según un informe del Centro de Estudios para la Recuperación Argentina (Centro RA) de la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA, desde diciembre de 2023 la inflación acumulada bajo la gestión de Javier Milei ronda el 209%. Sin embargo, el rubro vivienda trepó cerca del 400%, casi el doble del nivel general. Dentro de ese conjunto, los alquileres aumentaron un 423%.

Entre el 35% y el 50% del ingreso

Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, describió el momento como "más ordenado en términos de oferta, pero tensionado en términos de acceso". El alquiler representa hoy entre el 35% y el 50% del ingreso de un hogar inquilino, y cada vez son más frecuentes los casos que superan el 40%. No hay una ola de morosidad porque el inquilino prioriza pagar, pero eso implica resignar otros consumos.

"El mercado se ordenó desde la oferta, pero no logró resolver el problema de fondo, que es la brecha entre alquileres e ingresos", resumió Vieitez.

El momento más crítico: el ajuste y la renovación

El mayor conflicto no aparece en el pago mensual sino cuando llega el ajuste por IPC o la renovación del contrato. Ante aumentos difíciles de absorber, muchos inquilinos optan por mudarse a zonas más económicas, achicarse a propiedades más chicas o directamente postergar mudanzas por el costo de ingreso -depósito, mes adelantado, garantías-. También crece la tendencia a compartir alquiler o volver a convivir para reducir gastos.

Qué dicen los números del mercado

Un relevamiento de Reporte Inmobiliario sobre 5.929 departamentos usados en la Ciudad mostró que los valores crecieron 33,36% en el último año y 9,38% solo entre diciembre y marzo, en línea con el IPC.

Según el Index Zonaprop, en el primer trimestre de 2026 los avisos de alquiler aumentaron 9,6% y el alza interanual alcanza el 34,7%. Los valores publicados en marzo ubican a un monoambiente en $704.704 por mes, un dos ambientes en $814.659 y un tres ambientes en $1.094.451. Puerto Madero encabeza la lista con $1.358.875 mensuales, seguido por Núñez y Palermo, que concentran el 20% de la oferta total. En el extremo opuesto, Lugano, Floresta y Liniers son los barrios más económicos y representan apenas el 3% de los avisos publicados.

Propietarios que ceden para no perder inquilinos

Damián Cafarella, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina, advirtió que cuando el valor supera lo que el mercado tolera, el departamento puede quedar vacío uno, dos o tres meses. En esos casos, el propietario termina bajando hasta un 20% para volver a alquilarlo, porque expensas e impuestos siguen corriendo. "Hoy es todo negociable", señaló.

Con una inflación que se mantiene en torno al 3% mensual hace varios meses, el mercado de alquileres confirma que no todos los precios se comportan igual, y que el costo de habitar sigue siendo uno de los más difíciles de sostener para las familias porteñas.