El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires arrancó el año 2026 con un aumento del 2,7%. De esta manera, alquilar un departamento de tres ambientes cuesta más de un millón de pesos mensuales. El incremento plasmó la continuidad de un escenario complejo para quienes buscan acceder a una vivienda en la Capital Federal.

Así surgió del último relevamiento del portal Zonaprop, el cual señaló también que en los últimos doce meses el valor promedio de los alquileres registró una suba del 34,9%, por encima de la inflación anual de 2025, que ascendió a 31,2%. En detalle, en CABA un monoambiente se ubica en $659.331, mientras que un departamento de dos ambientes se alquila por $763.818 y uno de tres ambientes por $1.026.674.

Por barrios, Puerto Madero lidera el ranking de los barrios más caros, con alquileres promedio en torno a los $1.240.723. Le siguen Palermo ($858.364), Núñez ($845.352) y Recoleta ($792.661). En el otro extremo, Lugano continúa como el barrio más económico, con un precio medio de $652.670. Parque Avellaneda ($658.382), Floresta ($661.138) y Nueva Pompeya ($698.493) completan la lista.

Vale mencionar que durante 2025 la reaparición del crédito hipotecario reactivó la posibilidad de financiar la compra de viviendas, apareciendo como una alternativa a alquilar. Aunque las condiciones para acceder a este tipo de préstamos siguen siendo bastante restrictivas, un impulso este año podría generar una menor demanda de alquileres y un crecimiento en el mercado de compraventa.

Con respecto a la oferta de departamentos en alquiler, Zonaprop señaló que desde la pandemia se redujo de manera sostenida hasta alcanzar un mínimo histórico en febrero de 2023. En enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional dio un salto del 62% respecto del mes previo. A partir de entonces, el ritmo de expansión se moderó y, en enero de 2026, se registra una caída del 7,7%. Aun así, el volumen actual resulta 2,9 veces superior al observado en febrero de 2023, cuando se alcanzó el piso de la serie.

Valores de venta

Por otro lado, tras las subas acumuladas durante 2024 y 2025, los valores de las propiedades se mantienen en niveles elevados, aunque con una menor volatilidad mensual. El metro cuadrado se ubica en 2.450 dólares en enero, sin cambios significativos desde octubre. En los últimos doce meses, los precios de venta registraron un aumento del 4,75%.

En ese contexto, un monoambiente tiene un valor de 108.337 dólares, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en 129.704 y uno de tres ambientes alcanza los 178.546. Puerto Madero (6.157 dólares/m²), Núñez (3.407) y Palermo (3.387) continúan al frente del ranking de los barrios con la oferta más cara de la Ciudad. En contraposición, Lugano presenta el valor más bajo para la compra, con un precio de 1.097 dólares/m², seguido por Nueva Pompeya (1.484) y La Boca (1.552).

En tanto, una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de 301.813 dólares, mientras que una con cuatro dormitorios alcanza los 485.982. El valor del metro cuadrado de las casas se ubica en 1.822 dólares, con una baja mensual del 0,2%. Aun así, en los últimos doce meses acumula un incremento del 5,9%, por encima del aumento registrado en los departamentos (4,75%).

"En diciembre de 2025, la Ciudad de Buenos Aires registró 7.646 escrituras, según datos del Colegio de Escribanos porteño, un nivel similar al de noviembre de 2024. Este volumen equivale a 2,5 veces el mínimo histórico de 3.065 escrituras registrado en diciembre de 2020. Además, el 12% de las operaciones se concretó con hipoteca, lo que implica una baja de tres puntos porcentuales frente a diciembre de 2024", destacó Zonaprop.

Esto se da en un contexto en que el costo de construcción, medido en dólares, subió un 0,2% en enero y, desde octubre de 2023, acumula un incremento del 104%. En la actualidad, construir cuesta tres veces más que en octubre de 2020 (mínimo de la serie) y se ubica un 29% por encima del promedio del período 2012-2025. La tendencia podría elevar aún más los precios, de no cambiar las condiciones macroeconómicas.