Por Juan Bernardo Domínguez.

 El próximo 30 de junio se cumplirán tres años de la promulgación de la ley de Alquileres 27.551. La norma estableció que el plazo mínimo del contrato se ampliara de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación. Además, dispuso ajustes anuales. Esos cambios no estuvieron en línea con un escenario inflacionario asfixiante.

Muestra de eso fue que la oferta de propiedades de renta para vivienda permanente se redujo en gran forma. En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), el 94% de los inmuebles ofrecidos son para venta y sólo 6% están para alquilar, según un relevamiento realizado entre Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA).

"De mayo del 2022 a mayo último, la cantidad de oferta de inmuebles en alquiler bajó un 60%. Si había 100 departamentos para alquilar, hoy tenemos 40. Eso hace casi una misión imposible alquilar", dijo este jueves a cronica.com.ar Daniel Zampone, martillero público y corredor inmobiliario.

 

La ley de Alquileres 27.551 estableció que los ajustes anuales se determinen por el Índice para Contratos de Locación (ICL), que tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE).

Pero la realidad económica lleva a los actores del mercado a imponer otro mecanismo. “Para las renovaciones contractuales, lo que estamos viendo es que aplican el ICL, o sea el 100%, más un 25 % aproximadamente”, manifestó este jueves a cronica.com.ar el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), Ricardo Botana.

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Juan Bennazar, dijo tener información sobre un porcentaje extra similar y puntualizó que, en la actualidad, debido al incordio que genera la ley de Alquileres, “un 40 por ciento de los contratos que se están venciendo, no tienen miras de renovarse y los inmuebles pasarían a venta o a alquiler temporario".

“Por eso, desde la Cámara, lo que recomendamos es una modificación legislativa que baje el tiempo de los contratos a dos años, que hoy está en tres; y reduzca a tres meses la actualización de precios, que en la actualidad es anual”, enfatizó Bennazar, quien es martillero público y corredor inmobiliario.

Los precios de los alquileres barrio por barrio

Considerando un departamento de dos ambientes con 50 metros cuadrados cubiertos y un pequeño balcón, cronica.com.ar realizó un relevamiento en la Capital Federal.

Según el sondeo de este medio, el barrio más caro de la Ciudad de Buenos Aires es Puerto Madero, donde el alquiler de un inmueble de esas características ronda los $350.000 por mes.

Luego, se encuentran otros barrios costosos, como Recoleta, Belgrano, Saavedra, Colegiales y Palermo, donde se piden alrededor de $180.000.

Con un nivel de precios intermedio, están Retiro, Caballito, Villa Mitre, Villa Luro y San Cristóbal, donde se alquilan por $150.000.

 

Entre los barrios más accesibles, se encuentran Constitución, Liniers, Monserrat, Barracas, Mataderos, San Nicolás y Constitución, donde un dos ambientes para renta se ofrece a $120.000.

En tanto, según datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina, en la Ciudad de Buenos Aires un monoambiente se alquila por $120.000; uno de dos ambientes, a $150.000; y uno de tres ambientes, entre $180.000 y $190.000. “Es un promedio”, aclaró su presidente.

El fenómeno de los alquileres temporarios

A este panorama oscuro para los inquilinos, se suman los datos surgidos de un relevamiento del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), que revelan que hay un avance de la oferta de alquileres temporarios sobre los ofrecidos como vivienda permanente. Por ley, los primeros carecen de regulaciones en cuanto a tiempo de contrato mínimo, ya que éste puede ser por una sola noche, aunque sí impone un máximo de tres meses. La norma de alquiler convencional, en cambio, establece un plazo de tres años.

Según el trabajo del CEM, hay casi 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en 22 ciudades de distintos puntos del país y el 89% de las propiedades se ofrecen completas, o sea, amuebladas.

El fenómeno queda de manifestó con claridad en la Ciudad de Buenos Aires, donde más de 15.000 propiedades se desplazaron el último tiempo de la oferta de alquiler permanente al mercado del temporario. Según el estudio, en 2019 apenas superaba las 9.300 unidades, por lo que en sólo cuatro años el porcentaje creció un 62%.

Para citar un caso paradigmático sobre el asunto, en el barrio porteño de Palermo hay una oferta de la plataforma de alquiler turístico Airbnb cada 21 inmuebles, mientras que en 2019 había una cada 31.

Por J.B.D.